Image by mechanikat via Flickr

In cazul in care doriti sa vindeti un imobil, contactati agentia imobiliara si prezentati-i oferta cat mai detaliat, consultati-va cu agentul imobiliar asupra pretului pe care il doriti (interesul este reciproc – ambele parti dorind sa obtina un pret cat mai mare, dar real), solicitati numele agentului si oferiti un numar de telefon si orele la care va poate gasi la acel numar de telefon. Dupa ce vi s-a preluat oferta, a fost inclusa in baza de date a agentiei si s-a exprimat acordul in reprezentarea imobilului de catre agentie, urmeaza ca un agent imobilar sa vizioneze proprietatea. La vizionare s-ar putea ca agentul sa va ceara sa semnati un contract de vizionare (ca sa justifice la firma orele in care a lipsit sau pentru a face completari in baza de date a agentiei) sau un contract de exclusivitate (acest contract inseamna de fapt sa acordati agentiei o perioada de 1-3 luni de exclusivitate, in care nu veti mai colabora cu alte agentii imobiliare deoarece firma care doreste acest contract investeste in publicitatea proprietatii dvs. si gasirea potentialilor cumparatori). Daca ati semnat un contract de exclusivitate si nu-l respectati atunci asumati-va plata comisionului sau penalitatilor mentionate in contract.
Pasul uramtor este acela in care agentul imobiliar vine cu potentialii clienti pentru a le prezenta imobilul. Puteti avea norocul ca primul client sa fie si cel care doreste sa va cumpere proprietatea dar nu va speriati, agentul imobiliar datorita informatiei exacte si complete a selectat clientul care se potrivea cel mai bine cu oferta dvs. Daca v-ati inteles asupra pretului de vanzare, mergeti in agentie pentru incheierea precontractului (este foarte important acest precontract si fara el este aproape imposibil sa vindeti).
La precontract proprietarul vine cu actele originale ale proprietatii si cu actul de identitate (cel care vine la precontract ca vanzator trebuie sa fie unul dintre proprietari sau sa aiba o procura de reprezentare in care se specifica cu ce l-a mandatat proprietarul).

Contractul de intermediere (precontractul sau antecontractul) incheiat de agentia imobiliara in cazul unei tranzactii imobiliare se intocmeste in trei exemplare si trebuie sa contina:

• antetul agentiei (numele societatii, adresa, numarul de telefon si fax, numarul de la Registrul Comertului, codul fiscal)
• numarul de inregistrare al contractului
• data la care se incheie
• numele si toate datele de identificare ale proprietarului si clientului
• locuinta care face obiectul contractului (adresa completa a acesteia si modul sau de dobandire de catre proprietari, in baza caror acte)
• pretul la care se incheie tranzactia stabilit de comun acord intre parti
• comisionul agentiei imobiliare (de obicei intre 3% si 5% +TVA din valoare tranzactiei platit de ambele parti: proprietar si client).
• termenul pana la care se incheie tranzactia la notariat
• penalitatile care se platesc din culpa unei parti sau alteia
• clauze contractuale cu obligatii si raspunderi pentru fiecare parte
• semnaturile in original ale clientului, proprietarului si reprezentantului societatii imobiliare
• stampila in original a societatii imobiliare si a partior daca este cazul

La incheierea contractului de intermediere se achita un avans de catre client (care de cele mai multe ori ramane in sediul agentiei pentru siguranta tranzactiei) iar proprietarul lasa actele originale pentru a fi verificate si intocmite pentru contractul de vanzare – cumparare la notariat. In cazul in care tranzactia nu poate fi incheiata din vina proprietarului (in cazul in care proprietarul ascunde agentiei si cumparatorului ca are o ipoteca sau un comandament) clientul va putea cu usurinta sa-si recupereze avansul dat (iar mai apoi eventualele despagubiri daca considera necesar). Proprietarul lasa actele originale pentru ca numai acestea pot fi depuse in judecatorie pentru extrasul de carte funciara (pana la incheierea contractului de vanzarecumparare la notariat se intocmeste un proces-verbal sau se specifica in precontract actele care raman in agentie).
Contractul de intermediere se incheie numai in sediul societatii imobiliare (in acest fel vedeti unde este sediul si daca au). In sediul agentiei trebuie sa fie expus la loc vizibil comisionul acesteia, certificatul de inregistrare al societatii, eventuale licente sau certificate de membru al unei asociatii sau uniuni imobiliare profesionale.

Agentia imobiliara nu este “firma de recuperari” si nu isi asuma responsabilitatea in cazul in care proprietarul a luat avansul si l-a cheltuit fara sa mai aiba posibilitatea de returnare. Exista si cazuri speciale in care fiecare speta are o rezolvare separata.

Cand toate actele sunt pregatite pentru vanzare la notariat, urmeaza doar semnarea si primirea banilor in fata unui notar public.

Image by Brian Hathcock via Flickr

Acordati timp alegerii imobilului. Niciodata nu este bine sa va opriti asupra unei proprietati imobiliare inainte de a observa cel putin trei, patru saptamani ce se intampla in general pe piata imobiliara pentru a va informa bine asupra preturilor si tendintelor de pe piata. Este bine sa vorbiti cu mai multi proprietari si sa va sfatutiti cu agenti imobiliari, evaluatori si avocati pentru a putea analiza nivelul preturilor din acel moment.

Avantajul lucrului cu agentiile imobiliare consta in faptul ca zi de zi au de a face cu proprietari si oferte imobiliare. Un agent imobiliar experimentat va va spune ce proprietati sunt de vanzare conform cerintelor dumneavoastra, la ce preturi, ce anume trebuie sa verificati, va da informatii despre amplasament, despre zona, despre vecinatati, despre documentatia care trebuie stransa pentru actele de vanzare cumparare, daca are sau nu casa ipoteca, cine are dreptul sa o vanda si multe alte lucruri foarte importante. Atentie la urmatorul aspect: trebuie sa fiti siguri ca agentia este serioasa, de partea clientului, si nu urmareste neaparat marimea comisionului lor in dauna clientului (ele ar fi tentate ca dumneavoastra sa cumparati prin ei un imobil mai scump, pentru ca comisionul lor, ca procent din suma, sa fie mai mare- ceea ce e contrar intereselor dumneavoastra!).

In cazul in care nu lucrati cu o agentie imobiliara trebuie sa va alocati mai mult timp studiului de oferte (care le gasiti in ziare si pe internet), a modalitatilor si procedurilor la vanzare-cumparare, sa va consultati cu un avocat specializat pe tranzactii imobiliare, cu privire la actele ce urmeaza a fi facute. Cheltuiti mai multi bani cu cautarea adunarea si verificarea informatiilor, dar nu mai platiti comisionul agentiilor.

Cand alegem un imobil trebuie sa mai studiem: Pretul aproximativ in zona, structura imobilului, anul de constructie, amplasarea centrelor comerciale, institutiilor publice, scoli, a statiilor pentru mijloacele de transport, suprafata imobilului, utilitatile cu care este dotat imobilul si eventuale vicii ascunse (gradul de risc seismic).

In momentul transferului legal al proprietatii actul se incheie numai la notar
Cumpararea unui bun imobil trebuie facuta cu act autentic, adica printr-un act incheiat la notariat, cu respectarea prevederilor legale.
La notariat, vanzatorul trebuie sa prezinte actele lui de proprietate, dovada ferma ca imobilul nu este grevat de sarcini, de datorii, ca nu a fost vandut anterior. Inaintea prezentarii la notariat, partile, respectiv vanzatorul si cumparatorul, trebuie sa cada de acord cu unele probleme de amanunt, pentru a evita unele discutii in fata notarului (pretul stabilit, cine va plati taxele de timbru si cele notariale, in ce conditii va intra noul proprietar in posesia imobilului etc).

Chiar daca redactarea actului se face de catre notar sau avocat, este recomandabil ca partile sa citeasca cu atentie actele. Se impune – atunci cand cel care vinde este casatorit – ca ambii soti sa semneze actul, deoarece toate bunurile dobandite de soti in timpul mariajului sunt comune. Daca vanzarea se face de catre unul dintre soti, fara stirea si consimtamantul celuilalt, actul, desi incheiat in fata notarului, poate fi atacat in justitie si anulat.

De foarte multe ori, in dorinta de a plati taxe mai mici, partile cad de acord sa treaca un pret mai mic decat cel stabilit. Acest lucru nu este insa de fiecare data in interesul partilor. De exemplu, in cazul in care va mai avea loc un proces facut de cineva care revendica o calitate de proprietar asupra casei, lucrurile devin complicate. Daca instanta de judecata va dispune pe baza probelor administrate anularea actului autentic de vanzare-cumparare, atunci in mod firesc, cumparatorul are dreptul sa-si primeasca suma platita drept pret trecuta in contract. Pe de alta parte, vanzatorul poate avea si el necazuri cu ocazia declararii unui pret mai mic. Este posibil ca la un moment dat cumparatorul sa pretinda ca a platit o suma mai mare decat s-a convenit ca pret al vanzarii.

E bine ca la notariat cumparatorul sa fie insotit de inca o persoana sau doua. Acestea, recomandabil sa nu fie rude apropiate, pot fi citate ca martori daca vreodata vanzatorul ar incerca rasturnarea actului.

Dupa ce ati cumparat imobilul si ati incheiat contractul de vanzare-cumparare, oricine poate fi sigur ca este proprietar. Masurile de precautie nu trebuie sa lipseasca totusi:

• Cumparatorul sa se asigure ca cel care i-a vandut casa, i-a remis toate actele de proprietate (contract de vanzare-cumparare, certificat de mostenitor, act de donatie etc).
• Cu actele de proprietate mergeti la judecatorie (la sectorul unde se afla imobilul) pentru intabularea imobilului pe numele dvs.;
• Cu o copie dupa actul de proprietate mergeti la sectia financiara pentru inscrierea rolului fiscal;
• Semnati contracte cu furnizorii de servicii si utilitati (gaz, apa, electricitate, telefonie, internet, etc.);

Image via Wikipedia

1. Obligatia de a plati pretul prevazut in contract (art. 1362 cod civil). Pretul trebuie sa fie sincer si serios adica sa fie real, nu stabilit in mod fictiv. Daca partile declara la notarul public un pret mai mic pentru a plati taxe mici exista riscul ca in cazul anularii contractului cumparatorul sa piarda diferenta de pret, vanzatorul ramanand cu aceasta si cu imobilul.
   Pretul sincer este pretul real, pe care partile l-au stabilit nu in mod fictiv, ci pentru a fi cerut si platit in realitate. Daca simulatia consta in deghizarea partiala a pretului, fara ca aceasta sa devina derizoriu, contractul este valabil ca vanzare-cumparare, aplicandu-se regulile simulatiei si cele fiscale.
   Daca pretul este simulat, contractul este nul ca vanzare-cumparare, dar poate fi recunoscut valabil ca o donatie deghizata daca “vanzatorul a avut intentia de a face o liberalitate si daca sunt indeplinite conditiile cerute pentru validitatea donatiei”. Pretul trebuie sa fie serios (art. 1303. Cod civil) adica sa nu fie derizoriu, disproportionat in raport de valoarea lucrului vandut. (Cod civil 1511) Fiind o chestiune de fapt, seriozitatea pretului este lasata la aprecierea instantei. Pretul derizoriu atrage nulitatea constractului de vanzare-cumparare, dar respectivul contract poate subzista ca donatie, directa, in conditii mentionate anterior.
   Daca in momentul incheierii contractului exista o disproportie vadita intre cele doua obiecte, se poate cere anularea pentru leziune in anumite conditii.
   Daca instrainarea imobilului se face nu pentru bani, ci in schimbul unui alt lucru, pentru stingerea unei obligatii sau in schimbul unei alte prestatii, contractulnu mai poate fi calificat vanzare-cumparare, ci un schimb, o dare in plata sau un alt contract, eventual nenumit.
   Daca pretul nu este achitat, actiunea vanzatorului pentru plata pretului se prescrie in termen de 3 ani.
   Daca imobilul nu a fost predat, vanzatorul poate invoca exceptia de neexecutare. Daca a predat imobilul si nu intelege sa invoce exceptia poate cere rezolutiunea contractului pentru neplata pretului inclusiv a dobanzilor (art. 1366 cod civil).
2. Obligatia de a lua in primire imobilul vandut la locul unde se afla acesta. In caz de neexecutare, dupa punerea in intarziere a cumparatorului, vanzatorul poate cere instantiei obligarea cumparatorului de a prelua bunul cu daune cominatorii sau de a cere rezolutiunea contractului.

Pentru a preveni esecurile si litigiile atat vanzatorul cat si cumparatorul trebuie sa realizeze un studiu legal temeinic asupra afacerii pe care o intreprinde.

1. Actele de proprietate ale vanzatorului imobilului care trebuie verificate cu atentie deoarece: unele contracte autentificate sunt formale in sensul ca vanzatorul nu poseda imobilul si sunt litigii pe rolul instantelor de judecata, in cazul terenurilor exista unori 2-3 titluri de proprietate pe acelasi loc sau au fost eliberate asemenea acte in mod abuziv la persoane neandreptatite. Unii vanzatori nu au posesia terenurilor, fiind de asemenea litigii despre care nu informeaza cumparatorul. Alte imobile fac obiectul legii 10/2001 modificata si complectata prin legii 247/2005 despre care nici vanzatorul nu are cunostinta, fiind posibila restituirea in natura catre fostii proprietari, iar cumparatorul risca pierderea proprietatii.
2. Certificatul fiscal eliberat de Primarie (Directia de taxe si impozite) care atesta faptul ca impozitele au fost achitate la zi, neexistand debite sau penalitati de platit catre stat.
3. Certificatul de sarcini – extras din cartea funciara, care atesta faptul ca imobilul nu este grevat de ipoteci, comandamente, privilegii etc…
4. Documentatia cadastrala se refera la actele de inscriere in Registrul de Carte Funciara a imobilului, dar din practica instantelor de judecata rezulta ca uneori aceasta documentatie este gresita, incompleta si de natura a genera litigii.

Revin zilele acestea cu mai multe informatii